Двойное дно: почему итоги года для коммерческой недвижимости не такие радужные

Оправившись от первого шока после начала «специальной военной операции»* на Украине, рынок коммерческой недвижимости весь год адаптировался к новой реальности. Владельцы торговых центров наблюдали за уходом иностранных брендов. Собственники офисов класса А спешно искали и находили арендаторов из числа российских IT-компаний и госструктур на место свернувших свою деятельность западных компаний. Ретейлеры забивали склады товарными запасами, не зная, случится ли следующая поставка. Все готовились к худшему.

«Катастрофы не случилось»

В декабре на мероприятиях, посвященных итогам года, спикеры регулярно произносили фразу «катастрофы не случилось».

«Катастрофой могли бы стать коллапс банковского сектора, кредитный кризис, инфляционный шок и гиперинфляция, резкое и продолжительное обесценивание рубля, но всего этого не произошло и пока нет оснований полагать, что произойдет», — перечисляет управляющий партнер Ricci Алексей Богданов.

Каждый представляет себе катастрофу по-своему. «Катастрофа на рынке торговых центров в прогнозах предполагала существенный рост доли свободных площадей, освобождение помещений иностранными арендаторами, падение ставок аренды и резкое сокращение числа посетителей», — говорит директор, руководитель направления аренды торговых помещений CORE.XP Надежда Цветкова.

«Многие эксперты прогнозировали чуть ли не обрушение арендных ставок и стоимости торговой недвижимости, — добавляет коммерческий директор R4S Group Ирина Буренко. — В этом году уровень арендных ставок хоть и пошатнулся на короткий период, но достаточно быстро выровнялся».

«Если говорить о складском рынке, то предпосылок к катастрофе не было в принципе», — настаивает старший директор, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP Антон Алябьев.

Другая группа собеседников Forbes считает фразу «катастрофы не случилось» мантрой, то есть инструментом самоуспокоения, поскольку условная «катастрофа» не просто случилась, а продолжает случаться прямо сейчас. «Участники рынка успокаивают сами себя, ибо ожидания были хуже наступившей реальности, — рассуждает генеральный директор IBC Real Estate Алексей Ефимов. — При этом мы все еще находимся в эпицентре [сложной] ситуации, и конец года является лишь условной отсечкой».

У оптимистических высказываний есть вполне прагматичная цель. «Большинство спикеров и аналитиков рынка — представители брокерских компаний, которым нужно успокоить покупателей, чтобы те совершали сделки и платили комиссию брокерам, — говорит основатель и генеральный директор инвестиционной платформы коммерческой недвижимости Simple Estate Никита Корниенко. — Поэтому брокеры повторяют мантру: «Катастрофы не случилось». С другой стороны, ее действительно не случилось: многие боялись сценариев вроде госдефолта, краха банковской системы, инфляции в 100%, падения ВВП на 20% и вакансии 30% на рынке коммерческой недвижимости».

«Ожидания начала года по резкому провалу рынка в 2022 году не реализовались: снижение есть, но не драматичное, — уточняет старший директор, руководитель департамента исследований и аналитики Commonwealth Partnership (CMWP) Татьяна Дивина. — Но прогнозируемое снижение, скорее всего, произойдет в ожидаемом объеме, просто будет распределено на более длительный период — до начала 2024 года».

«Перед 1991-м годом большинство до последнего пребывало в состоянии «катастрофы не случилось», — резюмирует заместитель генерального директора по работе с арендаторами УК MLP, эксперт по выстраиванию бизнес-процессов Глеб Белавин.

Рынок в цифрах

Что можно сказать о рынке, если судить по привычным статистическим показателям из аналитических отчетов? Складской сегмент отвечает за устойчивость: все компании отметили стабильность арендных ставок на фоне роста ввода и вакансии. По данным IBC Real Estate (есть в распоряжении Forbes), к декабрю 2022 года общий объем качественной складской недвижимости в России вырос на 1,8 млн кв м (+5%) за год, NF Group оценивает ввод в 2 млн кв м.

Относительно вакансии и ставок оценки аналитиков разошлись сильнее. Подсчеты CMWP (также в распоряжении Forbes) показывают вакансию в 4,6% и ставки на уровне 6400 рублей за кв. м в год (минус 3% от пиковых значений в I квартале 2022 года); по данным CORE.XP, вакансия составляет 2,6%, ставка — 5500-5600 рублей за кв. м в год против 6000–6500 рублей за кв. м в год в I квартале; данные NF Group — вакансия 2,9% с учетом субаренды, уровень ставки не менялся с начала года и остался в диапазоне 5400–5500 рублей за кв. м в год.

В номинацию «депрессия» по итогам года попала торговая и офисная недвижимость. Все компании отметили минимальный за пять лет ввод торговых центров: аналитики NF Group прогнозируют его на уровне 148 200 кв. м, CORE.XP — 128 000 кв. м; вакансию компании оценили в 17% и 10-15% соответственно. Ввод офисных площадей, по данным NF Group, может составить 280 000–300 000 кв. м, при этом в прошлом году значение достигло 587 400 кв. м; CORE.XP — 300 000 кв. м. Долю вакантных площадей класса А NF Group оценили в 13-14%, CORE.XP — в 12%. Запрашиваемые ставки, по данным NF Group, находятся на уровне 26 000–28 000 рублей за кв. м в год, CORE.XP — в 27 700 рублей за кв. м в год.

Самым «бодрым» сегментом, не показавшим спада в 2022 году, стал, на первый взгляд, сегмент инвестиционный. IBC Real Estate назвали происходящее «инвестиционным бумом»: по подсчетам компании, на первую половину декабря объем инвестиционных вложений составил 386 млрд рублей, что является рекордным значением за всю 20-летнюю историю наблюдений. IBC Real Estate прогнозирует, что по итогам года общий объем инвестиций может достигнуть 420 млрд рублей, что на 10% больше, чем в 2021 году.

Другие компании тоже отметили высокую инвестиционную активность, но, согласно их подсчетам, результаты скромнее. NF Group прогнозирует, что объем инвестиций к концу года может достигнуть 290–310 млрд рублей, CORE.XP — что общий объем инвестиций в недвижимость составит 375 млрд рублей, снизившись на 8% по отношению к результату 2021 года, но вложения в объекты коммерческой недвижимости вырастут на 25% в годовом сопоставлении и могут достигнуть 221 млрд рублей.

Лукавые инвестиции

Однако объем инвестиций, о которых говорится в итоговых отчетах консалтинговых компаний, при ближайшем рассмотрении оказывается не таким уж позитивным показателем для рынка коммерческой недвижимости, говорят собеседники Forbes.

«Если обратить внимание на данные компании CORE.XP, то большая часть сделок (41%) приходится на покупку участков под жилье, — отмечает президент Российской гильдии управляющих и девелоперов, президент Becar Asset Management Александр Шарапов. — Кроме того, в этой статистике учтены абсолютно все сделки купли-продажи, но классических инвестиционных сделок по покупке объекта коммерческой недвижимости с целью получения дохода за счет получения арендной платы в этом году было не так много».

«Да, высокий объем инвестиций в первую очередь коррелирует с приобретением площадок под девелопмент в первых трех кварталах, такие покупки составили 45% от всего объема инвестиций, — подтверждает управляющий партнер NF Group Алексей Новиков. — Девелоперы [жилья] по-прежнему продолжают пополнять свой земельный банк, несмотря на текущую неопределенность».